自2012年「居住正義」五法修法通過，實價登錄便被視為房市改革的重要一步，
但此制度上路已滿一年，關於「成效不彰」的檢討聲浪卻不斷，究竟哪裡出了問題？
買賣房產，資訊模糊代價大
午後，台北市某連鎖仲介的辦公室裡，一直遲遲無法聯繫且未曾碰面的買賣雙方被帶到兩個小房間隔離；通常會被帶到這裡，表示買賣雙方的價格雖有落差，但已被判斷有很高的成交機會。這過程就像趕鴨子上架：仲介人員在兩個空間中穿梭，使出渾身解數，開始拉鋸縮短價格，偶爾會僵著半小時、一小時，在差距縮至臨門一腳時，才讓買賣雙方見面協商，直到成交。
冗長的時間與凝結的空間交錯，十萬、二十萬的增減，動輒就是一般上班族好幾個月的薪資。相信有買賣房屋經驗的朋友，都曾經歷過這樣的場景。
房地產買賣的價格很難認定、過程也繁瑣複雜，因此民間多委託仲介接洽。然而，交易過程包含大量資訊，業者往往傾向隱藏不利資訊以求成功交易；甚或，綿延不斷的作假及虛張聲勢──「這房子很多人喜歡，您的訂金只能排到第五順位，不過我幫您努力看看」、「已有人出到兩千九百萬，若您低於這個價格不要來談」、「您給他賣這價格太便宜了，我找的買家絕對能讓您多賺一百萬」、「這公寓這麼舊，二樓張先生去年才賣八百萬，您要賣這價格肯定賣不掉」、「這物件千載難逢，您一小時後快拿訂金支票來斡旋，晚了就來不及」──各種話術，幾乎是每一個房仲業者的基本功。
資訊不對等、太多模糊地帶，成為仲介業者賴以維生的重要因素之一；坊間一般依成交價3~5%付給仲介的佣金，某種程度可以解讀為資訊不透明的代價。這也是政府在2012年8月起正式實施不動產交易「實價登錄」制的主要原因。
實價登錄，是「正義」前奏曲
從實現居住正義的角度來看，要抑制當前離譜的房價，唯有使房地產「去投資性」才是根本方法。但要如何做到呢？許多人主張限縮不動產的商品化性格，例如早先「雨遮不計價」的修法，輿論認為減少交易面積就能使房價向下修正，結果呢？就像是買一瓶20元的可樂，要求無用的罐子不能計價，到頭來罐子是免費了，但裡面的可樂仍賣20元。
我認為住宅商品化不是問題，重要的是如何讓房地產變成「不好投資的工具」，甚至是「比銀行定存還難賺的工具」。房地產為何會成為熱門投資標的？除了抗通膨、稅率低、利息低、好貸款，最重要的是獲利高。政府打房的目標不應該是「買房子的人」，而是「把房子當投資工具的人」──財政部日前公佈有66萬人持有三間以上房屋，有些甚至擁有數十至數百筆房產，這些把囤房當囤糧的人，才是最該限制的對象。
在這個大方向上，「實價登錄」能發揮的作用是讓房地產「交易價格透明化」並「降低炒作的機會」，而接續在後實施「實價課稅」，才是居住正義的起點。實價課稅機制設計得好，才能有效地讓投資客退場，使房價回到合理價位。
在台灣，繳地價稅要看「公告地價」；繳土增稅要看「公告現值」；繳房屋稅要看「房屋評定現值」；買不動產的貸款成數要看「買賣成交價」；不動產交易所得稅的申報方式有兩種；不動產的買賣契約分成「公契」和「私契」……，關於不動產的買賣、課稅及貸款行為顯得非常複雜。實價登錄若實施理想，除了能大幅改善買賣雙方資訊不對等的情況，還可奠定不動產實價課稅制度的基礎，當各種稅收以「實價」為基準後，即可讓買賣的模糊空間單純化。
資訊透明，隱私仍然可保護
然而，實價登錄實施已滿一年，許多人認為房價仍未明顯下降，效果並不彰。在各種檢討聲浪中，我個人認為「區段化查詢」是目前實價登錄最大的缺陷。
當初設計制度時，認為實價登錄會使隱私曝光而影響人身安全，因此採取每50個門牌號碼為一區段的方式呈現交易價格。然而瞭解房地產的人皆知：鄰近的兩個店面可能有極大的價格差異；即便同一個物件，也可能因鑑價者不同而有不同結果。區段化的模糊資訊，無法真正將房價透明化，僅可視為鄰近區域房價的參考，並未發揮實價登錄的最大效用。
會有如此情形，主要是因為政府尚無完整嚴謹的個資控管機制，無法將個資及交易價格資訊分離。然而，在許多先進國家，已可以查詢每戶價格、門牌號碼、屋齡折舊甚至買賣轉手次數等資訊，其他諸如頂加、露臺或雨遮的面積，改建、增建或室內裝潢翻修，皆有詳細紀錄──充分的資訊對消費者買賣議價有極大幫助，且個資仍保護得滴水不漏。
此外，實價登錄有其盲點，即「成交價格的真實性」──登錄價格是否就是真實的交易價格？有無可能買高報低以降低課稅？未依法登錄被查明的3至15萬罰款是否不痛不癢？這些在在都是問題──顯見如何完整發揮此一制度的設計理念，實現居住正義，我們還有很大的改進空間。
落實重稅，自能抑制炒房風
有些人認為，實價登錄等於肯認住宅可視區位有高低價差，是間接在幫豪宅背書。但我個人認為：就算幫豪宅背書，又有何關係？即便透過實價登錄認證它有幾億價值，只要後續該落實的實價課稅政策別手軟，一旦課的稅重了，看豪宅行情還能不能始終如一？
幾億的房子，本來就不是人人買得起。當大家都想擠進大安區、信義區，或至少住進台北市，粥少僧多，物稀為貴，億萬豪宅自然產生。但台灣只有一個大安區，為何大家都要搶進？政府有沒有能力把其他區域也變成大安區？當台灣每個角落的生活品質提升，居住環境穩定，人們安居樂業，不用刻意往城市擠，住宅價值的差異自然會越來越小，也就不會產生被炒作的房子──我想，這種實現居住正義的方式，又更高一等了吧！
撰文｜洪國玹（不動產從業者）
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